Ｑ：購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋要注意什麼？

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如何購買法拍屋？

　　一般而言，購買法拍屋的步驟如下︰

　　１.掌握法拍屋資訊︰除了法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。

　　２.選定目標︰在各拍賣物件中選定目標，依各人預算選定區域、地段，以進行進一步的實地瞭解。

　　３.現場勘察︰選定目標之後，可以到標的物處做實地的瞭解，看房子除了是做調查之外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得購買。

　　４.投標：法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二至三成，依規定投標人須繳納保證金，保證金約為定價的二成。保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者得以台灣各地銀行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院退還。

　　５.開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標，若是無人投標，原則上下次按原底價再打八折投標。

　　６.得標︰若是幸運得標，應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金，取得「不動產權利移轉證明書」。如未得標，可於投標當日領回保證金。

　　７.到稅捐處辦妥契稅、繳納增值稅後並取得增值稅免稅證明。

　　８.持稅單、權利移轉證明書、戶籍謄本到地政機關辦過戶，即可合法完成移轉手續。

　　買法拍屋，資金的取得和週轉是一件很重要的事，依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，因此資金的籌措自公告起就要開始，另外選定的目標最好是能夠負擔的。另外因為要等到拍定完畢點交之後，拍定人方可向銀行抵押貸款，這段期間的利息負擔也要計算在內，有心購買法拍屋的購屋者不可不慎。另外，在投標之前尚要注意︰

　　　１.租賃權問題︰查明標的物是否有人租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係，則買受人（得標者）必須繼續租約至期滿為止。另外要注意原屋主是不是在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。

　　　２.點交問題︰所謂「點交」，就是法院在開標後，陪同拍定人將標的物點交收清。投標人最好選擇可點交的物件，不但省去與住屋佔用者協調的麻煩，也可能替自己省去一筆金錢損失。

　　　３.抵押權問題︰確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛，因為一旦債權人不只一位，則日後抵押權人於清償期未清償時，依法仍可將不動產拍賣。

　　　４.優先購買權︰查明該標的物是否有第三者具有優先購買權，如地上權人、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一旦有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

　　　５.產權移轉限制︰注意標的物是否有產權移轉限制（如國宅），若想投標的標的物有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

　　由於法拍屋底價和巿價的差價可觀，的確使人動心，只要事先瞭解規則，無論要投資或是想自在，都不妨親身一試。