Q:購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋要注意什麼?
類別 |
法拍屋 |
金拍屋 |
銀拍屋 |
定義 |
抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子 | 法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。 | 銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。 |
拍賣方式 |
現場彌封投標 | 現場彌封投標 | 現場公開競標 |
拍賣管道 |
法院 | 台灣金融資產服務公司 | 各資產管理或管理顧問公司 |
點交 |
有點交問題 | 若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有 | 所有權屬銀行,沒有點交問題 |
投標底價 |
由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 | 由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價 | 各銀行自行決定(目前約為6萬元) |
投標保證金 |
投標底價之10-30% |
投標底價之10-30% |
依各銀行之規定 |
購屋資金 |
得標七日內要補足屋款 | 得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務 | 拍賣銀行通常會提供貸款服務 |
適合購買族群 |
房地產專業知識及資金充足 | 房地產專業知識充足 | 想撿便宜的首購族或投資客 |
優點 |
較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 | .較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 .鑰匙由銀行保管之空屋可看屋 .可使用銀行貸款 |
.與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉 .可由仲介公司帶看房屋 .產權清楚,有銀行信譽保證 |
缺點 |
.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 .房屋瑕疵不予保障 .可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 .「海蟑螂」的問題 .無法事先看屋 .有點交問題 .不可看屋只可看外觀 |
.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 .可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 .少有機會實地勘查屋況 .有點交問題 |
.地段、屋況或賣相條件可能較差 .多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 .房屋瑕疵不予保障 .可能買到凶宅、鬼屋、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 .投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收 |
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如何購買法拍屋?
一般而言,購買法拍屋的步驟如下︰
1.掌握法拍屋資訊︰除了法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。
2.選定目標︰在各拍賣物件中選定目標,依各人預算選定區域、地段,以進行進一步的實地瞭解。
3.現場勘察︰選定目標之後,可以到標的物處做實地的瞭解,看房子除了是做調查之外,同時也可和同類型的房子做比較,以評定是否值得購買。
4.投標:法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二至三成,依規定投標人須繳納保證金,保證金約為定價的二成。保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者得以台灣各地銀行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院退還。
5.開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標,若是無人投標,原則上下次按原底價再打八折投標。
6.得標︰若是幸運得標,應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金,取得「不動產權利移轉證明書」。如未得標,可於投標當日領回保證金。
7.到稅捐處辦妥契稅、繳納增值稅後並取得增值稅免稅證明。
8.持稅單、權利移轉證明書、戶籍謄本到地政機關辦過戶,即可合法完成移轉手續。
買法拍屋,資金的取得和週轉是一件很重要的事,依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款,因此資金的籌措自公告起就要開始,另外選定的目標最好是能夠負擔的。另外因為要等到拍定完畢點交之後,拍定人方可向銀行抵押貸款,這段期間的利息負擔也要計算在內,有心購買法拍屋的購屋者不可不慎。另外,在投標之前尚要注意︰
1.租賃權問題︰查明標的物是否有人租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,則買受人(得標者)必須繼續租約至期滿為止。另外要注意原屋主是不是在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。
2.點交問題︰所謂「點交」,就是法院在開標後,陪同拍定人將標的物點交收清。投標人最好選擇可點交的物件,不但省去與住屋佔用者協調的麻煩,也可能替自己省去一筆金錢損失。
3.抵押權問題︰確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛,因為一旦債權人不只一位,則日後抵押權人於清償期未清償時,依法仍可將不動產拍賣。
4.優先購買權︰查明該標的物是否有第三者具有優先購買權,如地上權人、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一旦有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。
5.產權移轉限制︰注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標的標的物有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。
由於法拍屋底價和巿價的差價可觀,的確使人動心,只要事先瞭解規則,無論要投資或是想自在,都不妨親身一試。